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Vorlage - VO/2017/080  

Betreff: B-Plan 3, 4. Änderung, Gebiet: Martin-Meyer-Weg 2, 4, 4a und 6, Papenwisch 54, 56, 58, 58 a, 60, 62, 62 a, 64 und 66, Sieker Landstraße 213, 215, 217, 219, 221 und 223 (südöstlich Schulzentrum, südwestlich Martin-Meyer-Weg, nordöstlich Sieker Landstraße, nordwestlich Papenwisch)
Hier: erneute Beratung über den Vorentwurf
Status:öffentlichVorlage-Art:Vorlage
Unterschrift:Voß
Bürgermeister
Federführend:Bau- und Umweltamt Bearbeiter/-in: Kroll, Stefan
Beratungsfolge:
Bau- und Umweltausschuss Entscheidung
09.01.2018 
Sitzung des Bau- und Umweltausschusses (offen)   

Sachverhalt
Beschlussvorschlag
Anlagen:
Vorentwurf B-Plan 3.4  
Übersicht B-Pläne 3, 3.3 und 40  
B-Plan-3.3-Legende-und-Text  
B-Plan-40-Legende-und-Text  

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

In der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses am 14.11.2017 wurde der erste Entwurf der 4. Änderung des Bebauungsplanes 3 vorgestellt. Da der Plan nicht im Vorwege versandt werden konnte, fand keine tiefergehende Beratung statt.

 

Das gesamte Plangebiet konnte noch nicht vermessen werden. Aufgrund des Abgleichs aktueller Luftbilder mit der Flurkarte sind Abweichungen oder Änderungen, die die vorgelegte Grundkonzeption maßgeblich beeinflussen würden, nicht zu erwarten.

 

Damit sich die neue Planung hinsichtlich der Festsetzungen zur Gebäudehöhe, Geschossigkeit und Maß der baulichen Nutzung in das Umfeld der B-Pläne 40 (Sieker Landstraße) und 3.3 (Papenwisch) einfügt, wurden die Nachbarpläne ausschnittweise beigefügt. Insbesondere für den Teilbereich an der Sieker Landstraße sollte überlegt werden an der 2-Geschossigkeit festzuhalten. Der angrenzende B-Plan 40 enthält eine gleichartige Festsetzung und die schon bestehenden und unmittelbar an das Plangebiet grenzenden Gebäude der Wohnungsbaugenossenschaft entfalten hier eine eindeutige Vorprägung, die sich bis zur Einmündung Ahrensfelder Weg in unterschiedlicher Ausbildung fortsetzt. Um die größere Gebäudekubatur zu kompensieren besteht z.B. die Möglichkeit die Grund- und Geschossflächenzahl anzupassen. Dies käme auch dem Gedanken einer verringerten Versiegelung von Grund und Boden entgegen.

 

Anmerkungen zur Mindestgrundstücksgröße:

 

In Wortbeiträgen und Verwaltungsvorlagen z.B.  für die Sitzung des  Bau- und Umweltausschusses Nr.  10 / 2015 vom 31.08.2015 (B-Plan 46) wurde verwaltungsseitig 

verschiedentlich auf die Bebauungsmöglichkeit von Baugrundstücken hingewiesen, deren Fläche zum Zeitpunkt der B-Planaufstellung bereits kleiner als das geplante Maß war bzw.

geringfügig unterhalb der Größe lagen, die für eine Realteilung nach Maßgabe des B-Plans notwendig wäre. Von 19 Grundstücken im Plangeltungsbereich des B-Plans 3.4 sind 17 Grundstücke bei anzuwendender Mindestgrundstücksgröße von 800 m² nicht real teilbar, da sie das hierfür notwendige Maß von 1.600 m² nicht erreichen.

Alle Baugrundstücke sind lt. Entwurf mit separaten überbaubaren Flächen und einer vergleichsweise geringen GRZ von 0,2 bzw. 0,25 versehen.

Der Faktor der GRZ bezieht sich lt. § 19 Abs. 3  BauNVO auf das Baugrundstück: Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt.

Selbst die Fläche der größeren Grundstücke fällt nicht voll in die Berechnung der GRZ, da die festzusetzenden Grünflächen nicht zum anrechenbaren Baugrundstück zählen.

 

Insofern ist die Kombination aus GRZ, überbaubarer Fläche und Ausfall anrechenbarer Fläche bei sehr großen Grundstücken  geeignet, einerseits eine unmaßstäbliche Bebauung auszuschließen und andererseits noch unversiegelte Grundstücksanteile zu belassen. Dem verwaltungsseitig wiederholt vorgetragenen Vorschlag des Entfalls der Mindestgrundstücks-größe sollte daher ebenso wie bei den  B-Plänen 46  und 47 gefolgt werden. Die Einführung einer stark vereinheitlichten  Mindestgrundstücksgröße von 800 m², ohne nach der Eigenart der verschiedenen Quartiere zu differenzieren, war schon in der Vergangenheit wiederholt Gegenstand unterschiedlicher Einwendungen von Privatpersonen und Fachbehörden zu anderen Bebauungsplänen.

 

Gerade in einem gewachsenen und schon bebauten Gebiet, wie dem Bereich dieses Bebauungsplanes, erscheint diese Festsetzung nicht sachgemäß. Vorrangiges Ziel der festgesetzten Mindestgröße soll der Erhalt der Grundstücksstruktur sein, fast die Hälfte der vorhandenen Grundstücke ist aber bereits jetzt schon deutlich kleiner!

Gleichzeitig ist aber eine gewisse Nachverdichtung – z.B. auch durch Zulassung von mehr als einem Vollgeschoss - vom Gesetzgeber (Bodenschutzklausel des § 1a  Abs. 2  BauGB) gewollt und wird von der Verwaltung als notwendig erachtet. Die Gemeindevertretung ist diesem Ansinnen durch Festschreibung des entsprechenden Planungsteilzieles im Aufstellungsbeschluss vom 13.07.2017 gefolgt.

 

Zu berücksichtigen in diesem Zusammenhang ist folgender Aspekt:

Wenn die überbaubare Fläche ausreichend bemessen ist, kann, auch wenn das Grundstück nicht oder nur ideell geteilt wird, ein 2. Baukörper entstehen.  Das städtebaulich ablesbare Ergebnis ist somit identisch mit dem, welches bei einer geringeren oder entfallenden Mindestgrundstücksgröße entstünde.

 

Aus zahlreichen Gesprächen der vergangenen Jahre mit (potenziellen Neu-) Eigentümern ergibt sich das vorherrschende Meinungsbild, dass vielen der Gedanke des Miteigentums eines Anderen an der eigenen Fläche und der daraus resultierenden gemeinschaftlichen  Haftung und notwendigen gemeinsam zu treffenden grundstückbezogenen Dispositionen aus verschiedenen Gründen unbehaglich erscheint.

Insofern sollte der Bau- und Umweltausschuss noch einmal darüber beraten, ob an der bisherigen standardisierten Mindestgrundstücksgröße auch für dieses Plangebiet, welches aufgrund der Schallbelastung durch die nahe BAB A1 und den Ostring nicht zu den bevorzugten Wohngebieten zählt und daher nicht unbedingt den vielfach anzutreffenden „Großhansdorf-Charakter“ hat, festgehalten werden soll.

 

Anlagen:

-Entwurf B-Plan 3.4

-Übersicht B-Pläne 3, 3.3 und 40

-B-Plan 3.3

-B-Plan 40

 

Um Beratung und Beschlussfassung wird gebeten.

 

 

 

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