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Vorlage - VO/2019/408  

Betreff: Abschluss eines Städtebaulichen Vertrages zur 1. Änderung B-Plan 40
Status:öffentlichVorlage-Art:Vorlage
Unterschrift:Voß
Bürgermeister
Federführend:Bau- und Umweltamt Bearbeiter/-in: Kroll, Stefan
Beratungsfolge:
Hauptausschuss Vorberatung
23.09.2019 
Sitzung des Hauptausschusses (offen)   
Gemeindevertretung Großhansdorf Entscheidung
01.10.2019 
Sitzung der Gemeindevertretung Großhansdorf (offen)   

Sachverhalt
Beschlussvorschlag
Anlagen:
Städtebaulicher Vertrag B 40.1  

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Der Vertragspartner, die NEUE LÜBECKER Norddeutsche Baugenossenschaft eG, hat sich wegen der Schaffung von geändertem Planungsrecht für die Grundstücke der Geschoss-wohnungsbauten in der Sieker Landstraße südwestlich des Schulzentrums an die Gemeinde gewandt. 

 

Zur Vertiefung des Sachverhaltes wird auf die Verwaltungsvorlage VO/2019/407 für die Sitzung des Bau- und Umweltausschusses am 17.09.2019 verwiesen.

 

 

Derzeitige Rechtslage:

 

Am 30.09.2010 ist der Ursprungsbebauungsplan 40 in Kraft getreten. Der rd. 9.990 m² umfassende  Teilbereich der 1. Änderung des B-Plan 40 liegt innerhalb eines allgemeinen Wohngebiets an der Sieker Landstraße.

 

Um die geplante Errichtung neuer zeitgemäßer Geschosswohnungsbauten unter gleichzeitiger Erhöhung der Wohneinheitenanzahl vornehmen zu können, ist es erforderlich, dass einerseits die maximale Anzahl an Vollgeschossen von 2 auf 3 erhöht wird und andererseits die überbaubaren Flächen neu zugeschnitten werden.

 

Beides stellt Eingriffe in den Grundzüge der Planung dar. Aus diesem Grunde kann von der Möglichkeit der Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans nach § 31 Abs. 2 BauGB nicht Gebrauch gemacht werden, sondern es muss eine Planänderung vorgenommen werden.   

 

Als probates Mittel zur Änderung des B-Planes im Zusammenwirken mit einem Vorhabenträger, gilt der Abschluss eines Städtebaulichen Vertrages nach § 11 BauGB. Die Planungshoheit der Gemeinde bleibt in jedem Falle gewahrt.

 

Voraussetzung für eine weitere Planung seitens der Gemeinde ist nunmehr der Abschluss des Vertrages. Gegenstand der Vertragsvereinbarung ist die Übertragung der Kostenträgerschaft für die Ausarbeitung der erforderlichen städtebaulichen Planung sowie die Definition von Bindungen.

 

Die Sicherung der Planungshoheit der Gemeinde bei Abschluss des Städtebaulichen Vertrages erfährt eine besondere Bedeutung, da mögliche konkrete Vereinbarungen zur Ausführung der Planung außerhalb des übergeordneten Planungsziels Vorwegbindungscharakter haben. Im weiteren Verfahren der Aufstellung des B-Planes würde diese Vorwegbindung ein Defizit in der Abwägung bedeuten.

 

Nach § 1 Abs. 6 BauGB sind bei der Aufstellung von Bauleitplänen die öffentlichen und privaten Interessen gerecht abzuwägen. Dem Gebot der gerechten Abwägung widerspricht es, wenn der abschließende Abwägungsvorgang durch vorherige Bindung der Gemeinde verkürzt wird. 

Fehler in der Abwägung würden u.U. zur Nichtigkeit des Bebauungsplanes führen.

 

Festzustellen bleibt, dass außer dem gesetzlichen Beteiligungsrecht z.B. im Rahmen der Auslegung, dem privatrechtlichen Vertragspartner kein Mitbestimmungsrecht zur Ausgestaltung des B-Planes zusteht.

 

Auch kann kein Anspruch auf Aufstellung von Bauleitplänen aus einem städtebaulichen Vertrag abgeleitet werden (§ 2 Abs. 3 BauGB). Folglich kann bei Nichtaufstellung auch kein Anspruch auf Schadenersatz entstehen (§ 2 des Vertragsentwurfes).

 

Zu den Bindungen / Verpflichtungen des Vertragspartners:

Der Vorhabenträger verpflichtet sich gegenüber der Gemeinde, die im Bebauungsplan vorzusehenden Bauflächen mit 6 Gebäuden mit je 3 Vollgeschossen zzgl. Staffelgeschoss, einem flach geneigten Dach, 112 Wohneinheiten und  2 Tiefgaragen zu bebauen und die Gebäude zu Wohnzwecken zu vermieten.

 

Dem Entwurf wurde vom Bau- und Umweltausschuss bereits am 21.05.2019 zugestimmt.

 

Ein Anteil der Wohnfläche soll lt. Beschluss des Bau- und Umweltausschusses als sozial geförderter Wohnraum vermietet werden.

Der Vorhabenträger hat in einem Vorgespräch darum ersucht, die formelle Förderung über die IB Schleswig-Holstein nicht zur Anwendung zu bringen. Begründet wurde dies damit, dass die entsprechenden Bauunterlagen neben der IB auch der Arge für zeitgemäßes Bauen zur Prüfung vorgelegt werden müssen.

 

Die Arge hat in der Vergangenheit gegenüber der NL verschiedene Auflagen gemacht, die das Bauen jeweils verteuert haben.

Da mit den beiden Tiefgaragen schon ein zusätzlicher und entscheidender Kostenfaktor entstanden ist, würde die NL ungern weitere Preissteigerungen abfedern müssen.

 

Damit dennoch eine Gleichstellung zum 1. Förderweg eingehalten wird, werden Wohnungen in den Wohngebäuden der Mietpreisbindung direkt oder den Regelungen entsprechend des Gesetzes über die Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein (SHWoFG) analog unterworfen.  

Somit wird einerseits eine Mietpreisbindung für untere Einkommensgruppen gewährleistet (anfänglich 6,10 € Kaltmiete pro Quadratmeter), als auch die die Akzeptanz von Wohnberechtigungsscheinen nach § 8 SHWoFG hergestellt.

 

Die Dauer der Belegungs- und Mietpreisbindung beträgt 20 Jahre, beginnend mit dem Zeitpunkt des mittleren Erstbezugs.

 

 

 

 

Der vom Bau- und Umweltausschusses beschlossene 20%-ige Anteil der Wohnfläche, die mit der og. Bindung belegt werden, hat sich bei näherer Betrachtung als nicht optimal herausgestellt:

 

20 % der angepeilten Wohnfläche von 7.300 m² belaufen sich auf einen Flächenanteil von 1.460 m². Die Anzahl der Wohnungen kann aber variieren, wenn die NL die neue Zuordnung vornehmen möchte. So kann das maßgebliche Flächenmaß bei der Zuordnung der größeren Wohnungen (3 und 4 Zimmer) schneller erreicht werden, als bei ausschließlicher Zuordnung der kleinen Wohnungen. Bei Anwendung des Flächenmaßstabs könnten zudem Teile einer Wohnungen nicht in die Begünstigung fallen, wenn die 1.460 m² durch die Anwendung der dem SHWoFG angepassten Regelung auf andere Wohnungen schon nahezu erschöpft sind.

 

Es wird in Abstimmung mit der NL daher vorgeschlagen, den 20%-Maßstab auf die geplanten 112 Wohnungen anzuwenden. So entstünde ein fester Anteil von 22 begünstigten Wohnungen.

 

Die Fristen, in denen Bauantragsunterlagen ausgearbeitet werden müssen, der Bau begonnen und fertigstellt sein muss, wurden im Vergleich zu den bisherigen Verträgen verlängert. Da Mieter in die in zunächst fertiggestellten Bauabschnitte umziehen werden, muss folgerichtig der bewohnte Teil bis zum Umzug stehenbleiben und wird erst später durch Neubauten ersetzt.

 

Dem Entwurf des Vertrages wurde seitens des Vorhabenträgers bereits zugestimmt.

 

Um Beratung und Beschlussfassung wird gebeten.

 

Anlage:

Städtebaulicher Vertrag B 40.1

 

 

 

 

 

ALLRIS® Office Integration 3.9.2

Dem Abschluss des beigefügten Städtebaulichen Vertrages zur Abwälzung der Kosten für die Aufstellung der Bauleitplanung zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 40  für das Gebiet Sieker Landstraße 187, 189, 191, 193, 195, 197, 201, 203, 205, 207, 209, 211 sowie Flurstück 2344 der Flur 1 der Gemarkung Schmalenbeck (nördöstlich Sieker Landstraße / südwestlich Schulzentrum auf den Vorhabenträger wird zugestimmt.